なぜビル清掃予算は「30〜55％」も消えるのか？多重下請け構造の限界 ――多重構造の無駄を省いた「科学的清掃」の勝算

近年、不動産・ビル管理業界では、物価高騰や深刻な人手不足に伴うメンテナンス費用の高騰が構造的な課題となっている。一方で、施設の美観や衛生状態の維持は入居率や集客に直結するため、安易に管理クオリティを落とせないというジレンマに多くの事業者が直面している。こうした中、多重下請け構造の是正や科学的な手法の導入により、コスト削減と品質維持の両立を推進するのが、株式会社NBSマネジメントだ。同社の武田康介代表取締役への取材を通じ、従来のビル清掃が抱える限界と、今後の市場環境における変化の方向性を探る。

「発注元から30～55％減」の多重下請け構造はなぜ変えられないのか――歴史的背景と存続の論点

武田氏は、ビルメンテナンス業界の現状について、高度経済成長期から現在に至る歴史的な流れが大きく影響していると分析する。首都圏を中心に大型ビルが増加した高度経済成長期、現在の大手ビル管理会社の多くがその基盤を築いた。続くバブル期には受注を担う中小企業や個人事業主が量産されたが、平成の不況期に入ると、生き残りをかけた企業間での中間マージンの横行や、労働環境の悪化を招く構造が定着したという。

具体的には、発注元の企業から大手不動産管理会社、中堅、清掃事業者、そして末端の零細企業や個人に至る幾層もの多重構造が存在する。この構造下では中間マージンが繰り返されるため、末端の施工業者が請け負う金額は、当初予算から30〜55％も減少するケースがある。武田氏は、各企業が従来の繋がりによって売上を維持しているためにこの仕組みを自浄できない実態を指摘し、不足する人材を外国人に代替するような対応も、本質的な課題解決からは乖離しているとの見方を示す。

一方で、こうした多重構造は長年の商習慣やリスク分散の仕組みとして機能してきた側面もあり、中間企業の役割を一面的に排除することが、直ちに業界全体の健全化や発注者側の利益に繋がるかについては、市場の抵抗も含め不確実な要素が残されている。

マニュアル依存の「サラリーマン体質」と専門性向上の対比――国産と海外製のケミカル選定に見る科学的アプローチ

武田氏によれば、一般的な大手ビルメンテナンス会社は、自社マニュアルに基づく判断や定期的な担当者の異動により、現場における高度な専門性を維持しにくい環境にある。こうした現状維持や予算確保を優先する組織体系に対し、同社は現場での実績と長年の分析力を重視する方針を掲げる。

同社のアプローチの核心は、適正なケミカル製品の導入と科学的知見の活用にある。ただし、単なる資材の変更ではなく、現場環境や建材に適しているか、コストパフォーマンスや環境負荷はどうかを見極める「選定眼」が重要だと武田氏は説明する。技術と科学を融合させることで、施工頻度を最適化しつつ高いコストパフォーマンスの達成を目指している。

ただし、このような属人的な分析力や現場の経験則に依存したメンテナンス手法は、属人化のリスクを伴う可能性があり、組織的な事業拡大や他現場への横展開において、いかに技術を標準化し再現性を確保していくかという持続性への課題が残されている。

「年間最大2,000万円」のコスト削減とクオリティ維持の両立――大手小売業・飲食店の事例が示す実績

同社は、多重構造に起因する無駄を省き、技術的アプローチを最適化することで、10〜30％程度の間接コストや作業工数を削減するノウハウを構築している。

具体的な実績として、年間施設維持費に1億円を投じていた大手小売業では、約1,000万〜2,000万円のコスト削減を実現した。また、年間1,000万円規模の大手飲食店においても約100万〜200万円の費用抑制に繋がっている。これらの成果により、同社は会社設立の翌年2017年と2018年の2年連続で表彰を受けるなど、業界内でも高い評価を得ている。

もっとも、これらの削減指標は対象施設の規模や当初の多重下請け構造の深さ、既存の施工状態によって変動する可能性があり、全ての物件において一律に同様の削減効果が得られるわけではない点には留意が必要だ。

衛生環境への配慮は単なる「コスト」か「投資」か――デジタル化が進む社会における清掃業の存在意義

品質管理アドバイザーとしても活動する武田氏は、「目先のコスト削減だけを追求する方向性は誤りである」と断じる。衛生環境を清潔に保つことは、利用者の快適性のみならず、日本の文化や精神性を支える要素だ。インバウンド需要において日本のクリーンな環境が高く評価されている事実も、この衛生観念の表れである。したがって、衛生管理は一時的な費用ではなく、長期的な「投資」として捉えるべきだという。

社会のデジタル化が進み、労働の概念が変容する中でも、清掃業は社会に不可欠であり、代替のきかない事業である。同社は自らの活動を通じて、労働に対する社会の意識変革を牽引することを目指している。武田氏は、業界の構造改革と負のイメージ払拭、そして次世代を見据えた変革により業界を健全化すれば、若手人材の流入が促され、深刻な人手不足も自ずと解消に向かうと展望している。

今後のビルメンテナンス業界は、古い仕組みを維持しようとする勢力と、新たな効率化を志向する新興勢力とに二極化していく見通しだ。そのなかで同社は、多重構造の適正化や技術志向の管理手法を推進し、市場全体への定着を狙う。

【取材協力】
株式会社NBSマネジメント
代表取締役　武田康介
https://nbsm.co.jp/